Pe problematica măsurilor fiscale principalul element este cel de predictibilitate care este important din perspectiva investitorilor în imobiliare, mai ales a investitorilor în rezidenţial, pentru că venim după o perioadă de 4 ani în care de la an la an s-a schimbat structura de taxare, fie de impozitare, fie de TVA, a spus Cosmin Savu-Cristescu, Managing Director al Redport Capital, în cadrul Conferinţei ZF Birouri şi Rezidenţial 2023.
“Pe problematica măsurilor fiscale principalul element este cel de predictibilitate. În momentul în care pachetul de taxe va deveni lege şi va fi aplicabil o să ne finalizăm calculele. Predictibilitatea însă este importantă din perspectiva investitorilor în imobiliare, mai ales a investitorilor în rezidenţial, pentru că venim după o perioadă de 4 ani de zile în care de la an la an s-a schimbat structura de taxare, fie de impozitare, fie de TVA. Cel mai important lucru din punctul nostru de vedere este să se stabilizeze măcar pentru o perioadă de timp a unui ciclu de producţie. Un ciclu de producţie în zona noastră de rezidenţial durează între 2 şi 3 ani. Schimbarea de două sau de trei ori a sistemului de taxare într-un ciclu de producţie este profund negativ. În momentul în care vom avea o idee şi să sperăm că va fi o idee valabilă măcar pentru următorii 3 ani vom putea trage o concluzie pertinentă”, a explicat Cosmin Savu-Cristescu.
Ce a mai spus Cosmin Savu-Cristescu, Managing Director al Redport Capital:
Cel mai important indicator pentru noi atunci când decidem să începem o investiţie sau o dezvotlare este piaţa căreia ne adresăm, dacă avem clientelă pentru produsul nostru
În activitatea pe care am dus-o până acum, pentru următoarele două proiecte ale noastre avem grad de pre-vânzare de 40% şi de 30% înainte de începerea oricărei lucrări. Acest lucru înseamnă că avem o piaţă, clienţii doresc produsul nostru şi proiectul poate fi început. În momentul în care vom fixa şi elemental acesta de predictibilitate în special pe partea de taxe, vom lua al doilea rând de decizii interne.
Companiile de dezvoltare de dimensiunea companiei noastre nu lucrează cu un singur constructor, ci lucrează cu o plajă largă de constructori şi de furnizori de materiale în procedure competitive de atribuire a lucrărilor.
Am observat în ultimul ciclu de producţie o fluctuaţie semnificativă a costurilor de construcţie pe care am reuşit să o mitigăm printr-o abordare unică a problemei. Pentru următorul ciclu de producţie sunt elemente din zona de construcţii care păstrează sau chiar coboară preţurile sau alte elemente care urcă şi prevăd o creştere. Până nu avem o procedură completă competitivă de atribuire a lucrărilor în care mai mulţi antreprenori, mai mulţi subantreprenori de specialitate, mai mulţi furnizori de materiale de construcţii este prea devreme să tragem o concluzie.
Pentru următoarele două proiecte din planificarea noastră, faza a treia de la The Level Apartments care ar trebui să înceapă în ultimul trimestru al acestui an şi faza unu de la Infinity Nord care este programată să înceapă în trimestrul doi al anului viitor. Pentru Level 3 avem 40% pre-vânzări şi pentru Infinity 1 avem 30% pre-vânzări. Level 3 este un prioiect mai mic de 105 unităţi, iar Infinit 1 este o fază de 270 de unităţi şi un box important de retail la parter. Cred că tot ce am livrat până acum a fost în bună calitate şi am reuşit să stăm în preţuri competitive de vânzare.
Abordarea noastră este să modelăm proiectul, să facem un business plan viabil din punct de vedere economic la un anumit nivel de preţ. Pe ciclul de viaţă al proiectului de 2-3 ani pot apărea modificări. Pot apărea modificări de structură nouă de taxe, modificări de preţuri a materialelor de construcţii sau a manoperei. Atunci vedem dacă aceste modificări se traduc pe partea cealalată şi într-o posibilitate de creştere generală a valorii de vânzare a proiectului
Pe măsură ce construcţiile în rezidenţial avansează observăm un anumit tip de schimbare al interesului şi a puterii de cumpărare a clienţilor, în sensul că, cu cât sunt mai aproape de a se muta în proiectul respectiv sunt dispuşi să plătească un preţ mai apropiat de modelarea noastră de bază. Atunci facem ajustări de tipul cost versus value la fiecare fază a dezvoltării astfel încât să echilibrăm elementele de cost şi valoare şi să scoatem proiectul în condiţii de viabilitate economică la capăt. Este un exerciţiu în care sunt implicaţi pe partea de cost antreprenorii şi furnizorii, pe partea de finanţare, finanţatorul bancar, pe partea de valoare, consultanţii, echipa internă şi consultanţii de vânzări. @Din punctul nostru de vedere, după ce am traversat ultimul an şi jumătate cu osezonalitate diferită a vânzărilor faţă de cum eram obişnuiţi în ultimii 7-8 ani de zile şi văzând cum au mers pre-vânzările la Level 3 şi Infinity 1 noi în mod direct nu simţim o scădere. Pe măsură ce vor începe din ce în ce mai puţine proiecte, pe măsură ce structurile de finanţare bancară sunt mai împovărătoare este posibil să observăm şi o micşorare a stocurilor şi o reducere a achiziţiilor. Probabil că lucrurile vor merge mână în mână.
