Holdingul miliardarului austriac René Benko, Signa, a achiziţionat Österreichische Postparkasse, fostul sediu al băncii austriece de economii poştale şi una dintre clădirile art nouveau de marcă ale Vienei, în schimbul a 130 milioane de euro în 2013. Şase ani mai târziu, grupul a încheiat un acord de închiriere pe o perioadă neobişnuit de lungă, de 99 de ani, cu agenţia federală imobiliară BIG, scrie Financial Times.
Peste noapte, Signa a dublat valoarea clădirii în contabilitatea sa graţie bizareriilor auditului imobiliar din Austria şi Germania, unde evaluările se bazează pe randamentul venitului din chirii, durată şi bonitate.
BIG a susţinut că nu a avut niciun rol sau cunoştinţă despre evaluările Signa.
Documente recente arată că clădirea Postsparkasse este acum evaluată de Signa la 391 milioane de euro, de 100 de ori venitul actual anual din chirii. Proprietăţi similare de pe alte pieţe occidentale sunt evaluate la de 20-30 de ori venitul din chirii, spun experţii.
Contractul de închiriere pe termen lung încheiat cu o agenţie care deţine ratingul de credit implicit al statului austriac a fost esenţial în a permite auditorilor să aprobe evaluarea, susţin două surse familiare cu practicile contabile ale Signa.
O altă clădire, Renngasse 2, găzduieşte Curtea Supremă a Austriei. Din momentul achiziţionării acestei proprietăţi în schimbul a 60 milioane de euro în 2010, Signa consemnase mai mult de o dublare a valorii acesteia, la 160 milioane de euro, până în 2021, pe fondul unei pieţe imobiliare în creştere explozivă.
În anul respectiv, Signa a intrat în negocieri cu BIG pentru un contract de închiriere pe 99 de ani. Signa indica la acea vreme că se pregătea să includă în rapoarte o valoare de 283 milioane de euro pentru clădire odată contractul semnat. În decurs de nouă luni, plănuia Signa mai apoi, compania avea să emită obligaţiuni de
240 milioane de euro având drept garanţie acest activ, pentru a putea finanţa alte proiecte. Contractul nu a fost semnat, însă.
Evaluările ridicate ale Signa depindeau de veniturile din chirii pe care proprietăţile sale le puteau aduce. Valoarea clădirii KaDeWe din Berlin, de exemplu, a crescut cu peste 100 milioane de euro în fiecare dintre ultimii cinci ani.
De Crăciun în 2017, Benko a pus la cale ceea ce ar fi urmat să fie cea mai mare tranzacţie în domeniul dezvoltării imobiliare încheiată în Viena până în acel moment, cu ajutorul nou-instalatului cancelar Kurz. Cu lanţul de mobilă Kika-Leiner în pragul falimentului, lui Benko i s-a oferit să cumpere magazinul principal al companiei de pe principala arteră comercială a Vienei, pentru 60 milioane de euro.
Signa a transmis investitorilor că proprietatea, pe care mai cheltuise 190 milioane de euro, va avea o valoare de peste 615 milioane de euro odată modernizată.
Toţi ochii sunt acum pe Signa Prime şi Signa Development, cele două companii deţinând cele mai valoroase active din portofoliul Signa: clădiri din oraşe central europene cu o valoare de 27 miliarde de euro şi dezvoltări de 25 miliarde de euro.
Semne de întrebare sunt formulate cu privire la evaluările proprietăţilor respective şi la nivelul datoriilor asumate pe baza acestora.
Signa Development cumpără terenuri şi construieşte clădiri de birouri sau proprietăţi care pot fi vândute rapid. Spre deosebire, rolul principal al Signa Prime este de a deţine şi dezvolta proprietăţi premium pe termen lung, pentru a genera bani din veniturile din chirii şi evaluările în creştere. Activele acesteia sunt cele de care Benko era cel mai mândru.
Modelul lui Benko, stabilit la prima achiziţie, lanţul de magazine universal Kaufhaus Tyrol din Innsbruck, presupune achiziţia de proprietăţi nepopulare din centrul oraşelor, demolarea sau modernizarea acestora, şi transformarea lor în temple de lux, aducând branduri renumite şi crescând puternic valorizarea acestora în cadrul procesului respectiv.
Evaluările au continuat să crească într-o piaţă alimentată de bani ieftini de la băncile centrale. Împrumuturile necesare pentru finanţarea unor astfel de proiecte au fost de asemenea ieftine. Acest lucru a însemnat că Signa s-a putut extinde rapid. În 2019, compania a consemnat cel mai mare profit din istoria sa, de peste 1 miliard de euro.
Evaluările ridicate ale Signa depindeau de veniturile din chirii pe care proprietăţile sale le puteau aduce. Valoarea clădirii KaDeWe din Berlin, de exemplu, a crescut cu peste 100 milioane de euro în fiecare dintre ultimii cinci ani.
Acest lucru a iscat semne de întrebare pentru unii din industrie pentru că mulţi dintre cei mai importanţi chiriaşi ai Signa, cei care plăteau chiriile care justificau evaluările în creştere, erau companii controlate tot de Signa.
