♦ Grupul Iulius a anunţat în 2023 două mari proiecte mixte, cu o amplă componentă de retail, atât la Cluj, pe fosta platformă Carbochim, dar şi la Constanţa, pe un teren al Oil Terminal ♦ Anul acesta va depăşi în premieră pragul de 4,3 milioane de metri pătraţi de retail care însă în continuare poate permite noi dezvoltări.
Anul 2022 a fost marcat de puţine livrări de noi proiecte moderne de retail, completând suprafaţa totală existentă cu doar 77.000 de metri pătraţi, ceea ce reprezintă aproximativ jumătate din livrările estimate iniţial şi o scădere substanţială comparativ cu cei 102.000 de metri pătraţi înregistraţi în 2021, arată raportul anual publicat de Colliers. Dar 2023 se prefigurează a fi un an cu un ritm susţinut de proiecte noi. Cu livrări programate de aproximativ 260.000 de metri pătraţi, anul acesta se dovedeşte a fi cel mai efervescent în materie de noi proiecte din 2011 încoace.
„Anul acesta sărim de 4,3 milioane mp dacă se inaugurează toate centrele care au fost promise pentru anul acesta, multe dintre ele spre finalul anului. E o valoare care pare mare, dar pe o scenă mai globală sau europeană suntem în continuare o piaţă subdimensionată şi una care mai are nevoie de foate mult şi care poate să mai accepte oarte multe spaţii comerciale”, a spus Silviu Pop research director pentru CEE & România în cadrul companiei de consultanţă imobiliară Colliers, în videoconferinţa ZF Malluri&Centre Comerciale 2023 realizată de Ziarul Financiar alături de Iulius şi Nhood.
La începutul anului România avea un stoc total de retail modern de aproximativ 4 milioane de metri pătraţi, din care peste 2,7 milioane de metri pătraţi sunt centre comerciale tradiţionale, iar restul preponderent parcuri de retail. Peste 60% din suprafaţa totală de retail modern este concentrată în primele 10 cele mai mari oraşe, cu peste 200.000 de locuitori.
„România pe toţi indicatorii de suprasaturare stă foarte bine. Mai este încă loc mult de crescut, indiferent că discutăm despre spaţii comerciale, industriale, spaţii de birouri şi ar mai fi ceva important de spus aici. Dacă ne uităm la schema europeană pe ultimii 5-7 ani şi îţi trasezi să spunem un grafic cu creşterea totală a vânzărilor în comerţul cu amănuntul şi apoi creşterea comerţului online în aceeaşi perioadă o să vezi că România are creştere solidă pe ambele părţi. Şi creştere total vânzări în comerţul cu amănuntul şi creştere puternică pe comerţ online. În alte ţări a crescut mai mult comerţul online dar a stagnat sau a crescut mai slăbuţ comerţul total unde intră şi brick & mortar. În România le-am avut la pachet pe cele două şi asta ste marca unei pieţe care nu are suficienţi jucători, unde e încă loc de concurenţă”, a explicat Silviu Pop.
În plus, noile proiecte anunţate fac parte sau vor face parte din proiecte mixte, care pe lângă retail vin cu noi componente precum office sau rezidenţial.
„Proiectele mixte sunt marca unei pieţe mai mature, adică necesită desigur un dozaj mai atent în procesul de închiriere, de proiectare şi să spunem că dacă greşeşti e mai greu de remediat. Sunt un potenţial eşec mai costisitor şi ele sunt marca unei pieţe mature care le poate absorbi şi le poate primi ca atare. Din acest punct de vedere este un aspect foarte favorabil că vedem că se discută despre proiecte mixte majore în România, care să ridice totodată şi nivelul sau standardele de dezvoltare, fiindcă dacă apare un proiect mixt mare într-o zonă acel proiet cam impune standardul zonei”, a spus Silviu Pop.
Grupul IULIUS pregăteşte la Cluj-Napoca un proiect mixed-use de peste jumătate de miliard de euro pe fosta platformă Carbochim, iar proiectul va fi operaţional la aproximativ trei ani de când dezvoltatorul va reuşi să obţină PUZ-ul, după cum a explicat Oana Diaconescu, head of leasing IULIUS.
„Acum avem toată atenţia concentrată spre dezvoltarea mixed-use, noul proiect anunţat pentru oraşul Cluj-Napoca, un proiect care trebuie să seteze din nou standardele atât în materie de concept, cât şi în materie de retail. Acolo, pe lângă faptul că vom avea cea mai mare suprafaţă de retail din România, peste 113.000 mp, venim cu concepte noi, ne concentrăm bineînţeles pe parc, pe grădini urbane, pentru că acestea au devenit deja o semnătură a grupului IULIUS în toate proiectele noastre”, a spus Oana Diaconescu.
Proiectul din Cluj-Napoca va însemna o suprafaţă de peste 5 hectare de spaţii verzi, cu zone de promenadă pe malul Someşului, iar grupul a adus deja câteva sute de arbori care se află în proces de aclimatizare.
„Dorim să ne concentrăm foarte mult ca adresabilitate pe zona de familii cu copii. Acesta fiind un proiect regional, ne dorim şi vom veni în atenţia publicului cu propuneri inedite de petrecere a timpului liber în familie şi ne axăm foarte mult pe zona culturală, Clujul fiind un oraş extrem de efervescent în această zonă. Vom veni cu ancore în proiect în acest sens. De exemplu, vom aduce în prim-plan o librărie fanion, cu o suprafaţă foarte generoasă şi un design spectaculos. Venim cu ancore de entertainment care se adresează întregii familii”, a subliniat Oana Diaconescu.
Centrele comerciale şi parcurile de retail devin destinaţiile principale pentru dezvoltatorii de staţii de încărcare pentru vehicule electrice în 2024, a explicat Camelia Popescu, country manager Eldrive.
„Preconizăm că centrele comerciale şi parcurile de retail vor fi cele mai importante locaţii pentru dezvoltarea reţelei de staţii de încărcare pentru vehicule electrice în 2024. Până la urmă e cumva firesc, discutăm despre eficientizarea timpului. Persoanele care deţin maşini electrice pot încărca maşina atunci când se duc la cumpărături şi nu se mai gândesc că s-au oprit undeva şi au pierdut jumătate de oră doar pentru încărcare”, a spus Camelia Popescu.
Reţeaua Eldrive cuprinde deja 152 de staţii la nivel naţional, cu încă 60 care sunt în şantier şi care vor fi inaugurate în noiembrie, respectiv alte câteva zeci care ar putea fi instalate până la finalul anului. Toate cele pe care le ţinteşte în acest an vor fi în malluri şi parcuri de retail.
Fructele şi legumele proaspete reprezintă categoria care se vinde cel mai bine în piaţa din România pentru magazinul online Sezamo, parte a grupului ceh Rohlik, deşi compania a avut iniţial reţineri faţă de această categorie de produse, a explicat Michael Kaiser, director comercial Sezamo.ro.
„Nouă ne-a fost frică puţin la început de legume şi fructe, clientul vrea să le pipăie, să le miroasă, să vadă cum arată şi ne-a fost frică de cum se va dezvolta. Dar supriza este că cele mai vândute sunt fructele şi legumele, cu o pondere de aproape 20% din coşul zilnic. Clientului îi place că sunt proaspete, de la producători locali, producători mici”, a spus directorul comercial.
Grupul ceh s-a născut în 2014, iar la începutul pandemiei s-a extins către Ungaria, urmând mai apoi intrarea în pieţele din Austria, Germania, respectiv România în 2022.
Compania are un singur depozit în România la acest moment şi activează doar în zona Bucureşti-Ilfov.
„Depozitul nostru are o capacitate foarte mare faţă de cum suntem astăzi. Avem cel mai mare depozit din grup, din acest depozit putem să facem zilnic peste 10.000 de comenzi şi asta este încă o estimare conservatoare. Însă, aşa cum este traficul în Bucureşti şi odată cu creşterea numărului de comenzi ne gândim şi la al doilea depozit tot în Bucureşti. Abia după ce ne stabilizăm bine în Bucureşti ne gândim şi la alte oraşe”.
Termenele de finalizare din contractele pe spaţii comerciale sau malluri dintre dezvoltatori şi chiriaşi sunt greu de cuantificat atunci când intervin provocări, precum întârzierile din procesul de autorizare, iar în final se rezumă mai mult la un joc de asumare a riscurilor, a explicat Irina Dimitriu, partener Reff & Asociaţii, Deloitte Legal.
„În esenţă, cred că cea mai dură negociere sau cea mai complicată se poartă pe tărâmul termenelor. Negocierea în sine înseamnă reconcilierea sau discuţii în vederea reconcilierii a două poziţii opuse. Din păcate, negocierile sau discuţiile pe termene de finalizare reprezintă mai mult discuţii cu privire la asumarea riscului. Pentru că deseori termenele de finalizare sunt greu de cuantificat şi lucrul acesta nu ţine de niciuna dintre părţi. Ţine de procedura de autorizare care este în foarte multe situaţii imprevizibilă”, a spus Irina Dimitriu.
Irina Dimitriu, partener Reff & Asociaţii, Deloitte Legal, liderul practicii de Real Estate
► În esenţă, cred că cea mai dură negociere sau cea mai complicată se poartă pe tărâmul termenelor. Din păcate, negocierile sau discuţiile pe termene de finalizare reprezintă mai mult discuţii cu privire la asumarea riscului. Pentru că deseori termenele de finalizare sunt greu de cuantificat şi lucrul acesta nu ţine de niciuna dintre părţi. Ţine de procedura de autorizare care este în foarte multe situaţii imprevizibilă
► Odată cu noul Cod al Urbanismului mă aştept la o perioadă de învăţare, de acomodare cu noile prevederi, la o perioadă de construire a structurilor şi a conceptelor care sunt reglementate în Codul Urbanismului. Sper ca această perioadă de învăţare şi ajustare atât la nivelul dezvoltatorilor, cât şi mai ales la nivelul autorităţilor publice, nu va determina blocaje sau întârzieri semnificative în procesul de autorizare.
► Investitorii serioşi, investitorii instituţionali, cei care au activitate de business constantă şi nu sunt oportunişti, iau în considerare specificităţile fiecărei perioade, îşi ajustează business planurile şi negociază, dezvoltă, vând sau cumpără exact proiectele care sunt de interes.
► Există riscuri juridice care s-au manifestat recent în practică, cu privire la posibile atacuri, posibile contestaţii în instanţă ale documentaţiilor de urbanism, ale autorizaţiilor de construire. PUZ-ul poate fi contestat nelimitat în timp, iar autorizaţia de construire poate într-un an de zile. Şi imaginaţi-vă cum se poate purta o discuţie cu un chiriaş ancoră în aceste condiţii. De aceea, negocierea este un joc de asumare a riscurilor
Oana Diaconescu, head of leasing, IULIUS
► Acum avem toată atenţia concentrată spre dezvoltarea mixed-use, noul proiect anunţat pentru oraşul Cluj-Napoca, un proiect care trebuie să seteze din nou standardele atât în materie de concept, cât şi în materie de retail. Acolo, pe lângă faptul că vom avea cea mai mare suprafaţă de retail din România, peste 113.000 mp, venim cu concepte noi, ne concentrăm bineînţeles pe parc, pe grădini urbane, pentru că acestea au devenit deja o semnătură a grupului IULIUS în toate proiectele noastre.
► Suntem în ultima etapă de obţinere a PUZ-ului pentru proiectul din Cluj-Napoca şi estimăm că va fi operaţional la aproximativ trei ani de la obţinerea PUZ-ului.
► Dorim să ne concentrăm foarte mult ca adresabilitate pe zona de familii cu copii. Acesta fiind un proiect regional, ne dorim şi vom veni în atenţia publicului cu propuneri inedite de petrecere a timpului liber în familie şi ne axăm foarte mult pe zona culturală, Clujul fiind un oraş extrem de efervescent în această zonă. Vom veni cu ancore de entartainment care se adresează întregii.
► Mallurile au un impact semnificativ din punct de vedere al economiei şi impactul este pe foarte multe paliere, pornind de la sume semnificative care sunt direcţionate în bugetele locale şi de stat prin taxe şi impozite şi ajungând până la miile de locuri de muncă create. Numai proiectele IULIUS au generat până acum direct şi indirect peste 35.000 de locuri de muncă, din care 25.000 sunt în cele 15 clădiri de birouri construite de compania IULIUS.
► La Constanţa ne concentrăm efoturile acum pe ecologizarea zonei, după care ne dorim să redăm din nou comunităţii această zonă într-un proiect mixed-use unic pentru România, în care venim cu un alt proiect next generation.
Michael Kaiser, director comercial, Sezamo.ro
► Avantajul unui shop online este că şi în 2023 am creat categorii de sine stătătoare pe care nu le poţi găsi într-un super sau hipermarket, toate la un loc, cum ar fi produsele plant based pe care le-am pus la începutul anului şi unde avem peste 2.000 de produse. Este un shop în shop.
► Nouă ne-a fost frică puţin la început de legume şi fructe, clientul vrea să le pipăie, să le miroasă, să vadă cum arată şi ne-a fost frică de cum se va dezvolta. Dar supriza este că cele mai vândute sunt fructele şi legumele, cu o pondere de aproape 20% din coşul zilnic. Clientului îi place că sunt proaspete, de la producători locali, producători mic.
► Depozitul nostru are o capacitate foarte mare faţă de cum suntem astăzi. Avem cel mai mare depozit din grup, din acest depozit putem să facem zilnic peste 10.000 de comenzi şi asta este încă o estimare conservatoare. Însă, aşa cum este traficul în Bucureşti şi odată cu creşterea numărului de comenzi ne gândim şi la al doilea depozit tot în Bucureşti. Abia după ce ne stabilizăm bine în Bucureşti ne gândim şi la alte oraşe
► Creştem cam cu 50% în fiecare lună faţă de luna trecută, suntem în creştere accelerată.
► Grupul ceh Rohlik din care facem parte a luat naştere în 2014, înainte de pandemie a deschis a doua ţară, Ungaria, iar în timpul pandemiei a deschis Austria şi Ungaria. România a fost deschisă după pandemie, noi am împlinit un an aici.
Camelia Popescu, country manager, Eldrive
► Preconizăm că centrele comerciale şi parcurile de retail vor fi cele mai importante locaţii pentru dezvoltarea reţelei de staţii de încărcare pentru vehicule electrice în 2024. Până la urmă e cumva firesc, discutăm despre eficientizarea timpului. Persoanele care deţin maşini electrice pot încărca maşina atunci când se duc la cumpărături şi nu se mai gândesc că s-au oprit undeva şi au pierdut jumătate de oră doar pentru încărcare
► Partea de retail şi de malluri este focusul nostru principal. În noiembrie urmează să anunţăm două noi locaţii în Bucureşti, două malluri unde dăm drumul la hub-uri. Hub înseamnă minim 20 de locuri de parcare destinate vehiculelor electrice
► Există un grad de utilizare poate cu 30% mai mare la staţiile amplasate în parcuri de retail faţă de cele amplasate în benzinării.
► Pe drumul spre Valea Prahovei va apărea un centru comercial şi un hub foarte mare anul viitor, un hub dezvoltat de noi cu partenerii noştri, discutăm de 20-30 de locuri de parcare electrificate şi cu staţii de putere mare, peste 150 kW.
► Noi mergem pe ideea de huburi. Dacă discutăm de retail cu o suprafaţă mai mică începând de la 4-6 locuri de parcare trebuie să fie electrificate, la locaţii mari de la 10 locuri în sus şi, pe viitor, în funcţie de utilizarea pe care o avem în huburile respective luăm în considerare să mărim cât mai mult numărul de staţii în locaţiile cu utilizare crescută.
Silviu Pop, head of research, Colliers
► Anul acesta depăşim 4,3 milioane mp de spaţii moderne de retail dacă se inaugurează toate centrele care au fost promise pentru 2023, multe dintre ele ar trebui să se finalizeze în a doua parte a anului. Este o valoare care pare mare, peste 4,3 milioane mp, dar pe o scenă globală sau europeană suntem în continuare o piaţă subdimensionată şi o piaţă care mai are nevoie de foarte mult şi care poate să mai accepte multe spaţii comerciale
► Probabil că vom depăşi 200.000 mp, posibil să depăşim şi 250.000 mp, dar depinde foarte mult de finalul de an şi cum se mişcă lucrurile acolo. Chiar şi aşa, 250.000 mp ar fi cel mai bun an de mulţi ani, de prin 2011-2012.
► Este o noutate să spunem a acestui an şi a următorilor ani faptul că a revenit apetitul pentru scheme mari de retail. Dacă în ultimii 2-3 ani am discutat despre parcuri de retail în orăşele mici, medii, care vor rămâne de actualitate, vedem că reapare sau a reapărut deja apetitul pentru proiecte comerciale majore, dominante, malluri mari.
► Cred că România are şi o problemă de percepţie şi lucrurile ar trebui să schimbe încet, încet, întrucât în România marjele pe care le au proprietarii şi mai ales chiriaşii în contextul discuţiei noastre sunt foarte generoase şi sunt mult mai generoase decât alte companii din grup.
► Proiectele mixte sunt marca unei pieţe mai mature, adică necesită desigur un dozaj mai atent în procesul de închiriere, de proiectare şi să spunem că dacă greşeşti e mai greu de remediat. Sunt un potenţial eşec mai costisitor şi ele sunt marca unei pieţe mature care le poate absorbi şi le poate primi ca atare.
