Cum se poate prăbuşi (din nou) piaţarezidenţială? Dacă mai are cineva vreun dubiu că acest lucru sepoate întâmpla, e bine să se mai gândească încă o dată. Pentru ceicare înţeleg domeniul imobiliar, este evident că segmentulrezidenţial a fost susţinut în ultimii 3 ani de statul român.
Programele "Prima casă" au menţinut pe liniade plutire tranzacţiile încheiate cu locuinţe. Chiar dacă preţurileimobilelor au scăzut considerabil în ultimii ani, nimeni nu poategaranta că acestea au atins pragul de jos.
Reperul de bază în majoritatea negocierilorse învârte în jurul sumei de 60.000 euro. Fie că vorbim de Capitalăsau de oraşele mari din provincie, starea de spirit care-icaracterizează pe potenţialii cumpărători de case se manifestă prinaşteptare.
"Prima casă 4", ultima formă propusă deGuvern, a demonstrat că, în actuala conjunctură economică globală,clienţii interesaţi de o achiziţie prin acest program aşteaptă încăo micşorare a preţurilor imobilelor.
Deşi numărul de bănci intrate în joculimobiliar propus de Guvern a crescut, s-a observat imediat căbăncile nu au mai fost asaltate de clienţi, ca la începutul acestuifenomen.
Oricum am privi lucrurile, prudenţaeventualilor cumpărători are argumente valabile. Pieţele financiaresunt bulversate de scăderea ratingului SUA, dobânzile bancare lacredite sunt din ce în ce mai scumpe, garanţiile cerute de bănciîntrec uneori limita prudenţei rezonabile.
Peste toate acestea, în continuare este(pre)vizibil trendul descrescător al preţurilor pe segmentulrezidenţial.
Lovitura de graţie pe piaţa imobiliarăromânească au dat-o băncile, iar aceasta ar putea fi finalizată deGuvern. Băncile nu riscă nimic în continuare, pentru că au negociatcu statul cum nu se putea mai bine. Practic, au prevăzut că în20-30 de ani, apartamentele cumpărate astăzi vor putea ajunge la50% din valoarea actuală. Indiferent de evoluţia pieţei imobiliareromâneşti, băncile sunt acoperite integral.
Dacă Guvernul ar fi luat o măsură simplă,respectiv micşorarea la jumătate a plafonului de 60.000 euro, caresusţine şi astăzi achiziţiile imobiliare, probabil am fi aflatvaloarea reală prevăzută în timp de bănci, fără să mai avem nevoiede "ajutorul" lor.
Ipotetic vorbind, dacă de mâine Programul"Prima casă" s-ar desfiinţa, segmentul rezidenţial nu ar suferi oprăbuşire atât de mare a preţurilor comparativ cu o înjumătăţire asumelor garantate de stat, la 30.000 euro. Totuşi, numai astfel piaţa rezidenţială s-ar regla singură şi ar fi cu adevărat liberă.
În aceste condiţii, prima reacţie apotenţialilor cumpărători ar fi de satisfacţie. Cei care au avutrăbdare să scadă preţurile, cei care au avut norocul să nu cumpereînainte şi-ar vedea răsplătită intuiţia asupra involuţiei valorilorapartamentelor. Luând în considerare că peste 80% din tranzacţiiledeja încheiate au fost făcute pe segmentul rezidenţial vechi -blocuri construite acum 20-30 de ani, putem înţelege de ce o nouămăsură guvernamentală ar putea fi posibilă.
Chiar în condiţii de garantare a preţului,imobilele tranzacţionate şi-au continuat deprecierea. Inclusiv ceicare au cumpărat un apartament într-un bloc vechi sunt conştienţică peste 30 de ani, când vor termina rambursarea creditelor,valoarea apartamentelor achiziţionate nu va fi mai mare decâtpreţul achitat iniţial. Singurul argument major care a determinatpeste 40.000 de români să cumpere prin programul guvernamental afost sentimentul proprietăţii. Asta, în condiţiile unei poverifinanciare pe termen lung, care implică şi riscul creşterii EURIBORpe termen mediu sau lung şi al unei fluctuaţii nedefinite a monedeinaţionale. A doua reacţie a eventualilor clienţi interesaţi deapartamente ar fi greu de prevăzut. De la o panică artificială la oneîncredere totală în viitorul imobiliar ar fi doar un pas. Ogândire simplistă ar determina doritorii de case să-şi reconsideretotal poziţia faţă de oportunitatea cumpărării în detrimentulînchirierii. Grilele preţurilor notarilor, deşi neînţelese chiar decei care le folosesc, au luat corect în considerare preţuri multmai mici decât valorile la care s-au făcut tranzacţiile din ultimii2 ani. Să fie un semn de inteligenţă, profesionalism, sau chiar unpreambul pentru un scenariu real?
Iluzia preţurilor de dinainte de 2008 a fostspulberată. Conjunctura negativă pe plan mondial nu genereazăconfortul sau siguranţa revenirii pieţei rezidenţiale din Româniaîn următorii ani. Dacă depunerile populaţiei în băncile din Româniaau crescut, nu înseamnă că încrederea în economie există. Consumulimobiliar a rămas valabil pentru 2 produse de bază: cele denecesitate absolută şi cele care merită toţi banii, din punctul devedere investiţional. Întrebarea este: dacă nu sunt absolutnecesare şi pot fi şi închiriate oricând, mai merită cumpărateapartamentele vechi în condiţiile deprecierii lor? Atâta timp câtrata dobânzii lunare la un credit este mai mare decât chiria,evident că numai băncile şi statul pot să încurajeze o investiţieimobiliară fără viitor!
Dragoş Dragoteanu este general manager alEuroest Invest şi Certified International PropertySpecialist
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
