Locuintele de lux nu prea mai au cautare. Cel putin cele cu chirie. Plecarea managerilor straini din Romania, inlocuiti de directori locali, lasa goale o parte din vilele situate in nordul Bucurestiului. Operatorii de pe piata imobiliara nu sunt insa prea ingrijorati, spunand ca singurul efect este scaderea chiriilor, uneori chiar la jumatate.
"Pana in 1998, oferta era foarte redusa, iar chiriile se ridicau la 25-30 $/mp, astfel ca la un apartament de 200 de metri patrati ajungea chiar la 6.000 $/luna. In prezent, chiriile au scazut chiar la jumatate", spune Mihnea Serbanescu, director general al agentiei imobiliare DTZ Echinox. El crede ca una dintre cauzele scaderii chiriilor este plecarea expatilor.
"In cazul investitiilor <cu vechime> este fireasca inlocuirea expatilor cu manageri romani care au devenit suficient de experimentati si s-au adaptat parfect culturii organizationale respective, astfel incat sa fie cel putin la fel de productivi", a declarat Radu Manolescu, senior consultant Target Romania - International Executive Search.
Aceasta schimbare pe piata muncii nu este singura cauza care a determinat scaderea chiriilor. "Oferta rezidentiala de lux a crescut in timp ce costurile s-au diminuat, pe fondul accesului mai usor la finantare si utilizarii unor materiale mai ieftine", spune reprezentantul Echinox.
Piata imobiliara se confrunta cu aceasta scadere a chiriilor inca de a cum trei ani, mai ales in zona Baneasa-Otopeni. Irina Albu, broker rezidential la Colliers International, spune ca si in acest an chiriile pentru locuintele de lux vor continua sa scada, "dar nu cu mai mult de 10% fata de nivelul actual, pentru ca nu exista foarte multe proiecte noi de apartamente care sa fie date in folosinta in 2003".
In prezent, chiriile unei locuinte de lux variaza intre 2.000 si 5.000 de dolari/luna, in functie de zona si finisaje. La vanzare, preturile locuintelor din nordul orasului variaza intre 800-1.500 $/mp, iar in Baneasa (zona care s-a dezvoltat foarte mult in ultimii ani) preturile variaza intre $500-1.000/mp.
Zonele cele mai cautate sunt: Primaverii, Aviatorilor, Kiseleff, Dorobanti, Parcul Herastrau langa Satul Francez sau Baneasa - Pipera - aceasta din urma zona fiind preferata de o anumita categorie de clienti si anume aceia care au copiii inscrisi la Scoala Internationala Americana.
Ca urmare a scaderii chiriilor, investitorii de pe piata imobiliara se gandesc acum mai degraba la vanzarea locuintelor, decat la inchirierea lor. La fel reactioneaza si beneficiarii. "Principala schimbare pe piata locuintelor de lux va fi o echilibrare intre inchirieri si vanzari. Managerii romani prefera sa-si cumpere locuinta. O data cu dezvoltarea creditului ipotecar segmentul acesta se va dezvolta si mai mult", este de parere Irina Albu de la Colliers.
De aceeasi parere este si Adrian tibichi, PR manager la Neocasa. "Se inregistreaza o crestere in ceea ce priveste cererile de cumparare a locuintelor cu suprafete medii (pana la 250 mp)", afirma el.
In urma cu cinci ani, in Bucuresti erau foarte putine constructii noi, astfel ca proprietarii dictau nivelul chiriilor. Ei isi recuperau astfel investitia intr-o perioada relativ scurta de timp (trei-patru ani). Astazi, termenul trece de 10 ani.
De cele mai multe ori, serviciile managerilor expati sunt "cumparate" de companiile-mama prin contracte de management (cu obiective si criterii foarte clare) care au, de regula, o durata de 3 - 5 ani.
In aceste conditii, managerii romani, in special cei proveniti din randul persoanelor "crescute" din punct de vedere profesional de expati, au foarte multe sanse de a prelua activitatea departamentelor strategice ale afacerii.
"Ei au avantajul cunoasterii in detaliu a mediului de afaceri romanesc, au un nivel de expertiza crescut semnificativ prin transferul de know-how efectuat de catre managerul expat si, in plus, primesc pachete salariale net inferioare fata de omologii straini - care sunt purtatori, de cele mai multe ori, de cheltuieli de relocare acordate de compania-mama", a declarat Adrian Ciocodan, general manager Smartbox Consulting.
El spune ca una dintre cauzele care duc la micsorarea pachetelor salariale este aceea ca proaspat numitii manageri autohtoni, desi excelent formati, nu au o experienta internationala de lucru, fapt ce le micsoreaza puterea de negociere a pachetului de recompensare.
"Un alt motiv ar fi existenta posibilitatii de alegere - compania-mama poate decide sa apeleze la un manager expat in cazul in care un candidat autohton ar avea pretentii prea costisitoare. De asemenea, chiar atitudinea candidatilor romani care urmaresc la aceste pozitii mai mult continuarea dezvoltarii profesionale (la un alt nivel) decat castigurile imediate determina acesta diferenta de pachete salariale", mai spune Adrian Ciocodan.
"In aceasta privinta, salariile comparative sunt mult mai mari pentru expati (exemplu - 60.000 de dolari net pe an plus bonusuri, casa etc.) decat pentru managerii romani si chiar daca vor fi inlocuiti, pe termen mediu se vor pastra discrepantele. De ce? Pentru ca referinta o reprezinta salariul pe care il aveau inainte - in tara in care erau angajati - la care se adauga de obicei 20% ca stimulent. Deci, cu cat este mai mare salariul in tara din care vine, cu atat va fi mai mare aici", spune Radu Manolescu. Un stimulent excelent sa cauti un roman mai ieftin si - cu putin efort - la fel de bun.
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
