Dupa agitatia de la sfarsitul anului trecut de pe segmentul spatiilor comerciale, care a culminat cu inaugurarea complexului comercial Plaza Romania, 2005 a debutat timid, pe parcursul primelor luni nefiind anuntate proiecte majore, cu suprafete de peste 15.000-20.000 de metri patrati.
Principala problema in cazul mall-urilor situate in interiorul Bucurestiului este disponibilitatea terenurilor necesare dezvoltarii unor astfel de proiecte mari, suprafetele solicitate de developeri depasind de cele mai multe ori 50.000 de metri patrati.
In zona Baneasa-Romaero, compania Regatta a anuntat demararea unui proiect comercial de dimensiuni medii, cu o suprafata utila de peste 6.000 de metri patrati, disponibil atat pentru inchiriere cat si pentru vanzare.
Proiectat pe patru nivele - subsol, parter si doua etaje - imobilul are o suprafata totala construita de aproximativ 7.500 de metri patrati. Suprafata utilizabila la subsol este de circa 500 de metri patrati, in timp ce parterul are o suprafata de aproximativ 1.700 de metri patrati de suprafata utilizabila; etajul intai are peste 3.000 de metri patrati, iar etajul doi are aproximativ 720 de metri patrati din cei peste 800 de metri patrati construiti.
Din cauza ca cererea pentru spatii comerciale de calitate depaseste oferta, majoritatea proiectelor sunt pre-inchiriate din faza de proiect. Saptamana trecuta, producatorul de mobila Mobexpert a inchiriat un spatiu de aproximativ 400 de metri patrati de spatiu comercial in imobilul America House, proiect aflat inca in constructie, a anuntat compania imobiliara Colliers.
Galeria comerciala a proiectului America House cuprinde o suprafata bruta de aproximativ 5.000 de metri patrati si este destinata atat angajatilor care vor ocupa cladirea, cat si cumparatorilor din exteriorul acesteia. Proiectul America House are o suprafata de aproximativ 26.000 de metri patrati, fiind localizat in Piata Victoriei.
Imobilul de birouri care urmeaza sa fie livrat in ultima parte a acestui an, proiect dezvoltat de compania GTC Romania, a ajuns la un grad de ocupare de peste 50% in momentul de fata.
Chiar daca nu au fost anuntate inca proiecte noi de anvergura in acest inceput de an, mai multi developeri au inceput lucrari de upgradare in cadrul unor complexuri comerciale vechi.
Compania Iulius Group a investit aproximativ 6 milioane de euro pentru a extinde suprafata complexului Iulius Mall din Iasi de la 20.000 de metri patrati la aproximativ 34.000 de metri patrati.
In apropierea acestui complex, Iulius Group a inceput constructia unui mall de peste 70.000 de metri patrati, care va fi deschis in toamna acestui an. Investitia in acest proiect este estimata la aproximativ 20-25 de milioane de euro.
Un alt proiect comercial care a suferit modificari fata de planurile initiale este City Mall, situat in zona de sud a Capitalei. Complexul urma sa fie inaugurat in toamna anului trecut, insa cumparatorul a decis sa mareasca suprafata totala construita a proiectului cu peste 5.000 de metri patrati prin adaugarea unui nou etaj.
Investitii majore in spatii comerciale vor fi efectuate in perioada urmatoare de companiile de retail care sunt deja prezente pe piata sau care urmeaza sa intre in Romania. Cele mai ambitioase planuri de extindere au fost anuntate de grupul german Kaufland. Investitiile anuntate pentru urmatorii cinci ani se ridica la aproape jumatate de miliard de euro. Germanii spun ca vor deschide 50 de magazine in cinci ani, ceea ce inseamna un ritm de zece magazine pe an.
Retailerul Carrefour va incepe lucrarile de constructie la un nou magazin in Constanta, ce va fi deschis in prima parte a anului viitor, dar si a unuia in zona de nord a Capitalei, ca parte a unui proiect comercial de anvergura. Pe lista Carrefour se mai afla un magazin in zona Galati-Braila, care va face parte la randul sau dintr-un proiect comercial ce implica un parteneriat-public privat.
Compania germana Praktiker, specializata in magazine de tip "do it yourself", intentioneaza sa deschida in acest an patru noi magazine in Romania, valoarea investitiilor urmand sa depaseasca 35 de milioane de euro. Prezenta in Romania din toamna anului 2002, reteaua Praktiker, apartinand concernului german Metro Group, cuprinde in prezent sapte magazine in Bucuresti (doua unitati), Ploiesti, Brasov, Timisoara, Cluj-Napoca si Bacau.
"Big box retail" a intrat si in vocabularul romanilor
Una dintre formele de organizare a proiectelor comerciale care a inceput sa prinda si la consumatorii romani in ultimii ani este "big box retail".
Conceptul de "big box retail" a fost importat recent si in Romania, primii care l-au utilizat fiind cei de la Metro Cash&Carry, a afirmat Luiza Moraru, directorul departamentului de spatii comerciale al companiei imobiliare Eurisko. Conceptul reprezinta un spatiu comercial in general de mari dimensiuni - de la 800 de metri patrati pana la 5.000 de metri patrati -, cu un singur nivel, sub forma unor structuri independente, cu o imagine unitara, solida.
"Un exemplu tipic de parc comercial bazat pe modelul "big box retail" este Carrefour Militari, care include un magazin independent Bricostore, un magazin Mobexpert si un magazin Domo. In plus, proiectul anuntat pe piata include dezvoltarea adiacenta a unei galerii comerciale care sa creasca gradul de atractivitate a zonei comerciale printr-o oferta puternica de zone de petrecere a timpului liber", a mai declarat Moraru.
In perioada 2005-2006 se asteapta ca toate marile lanturi internationale de supermarketuri (magazine de produse alimentare, in general) sa se dezvolte agresiv pe piata din Romania, dupa o lunga perioada de ezitare in atacarea pietei locale.
Tendinta este ca acestea sa acopere toate zonele urbane, companiile care sunt deja pe piata avand demult trasate strategii pe termen lung in acest sens.
Din punct de vedere al strategiei, lanturile de supermarketuri cauta sa acopere zone de clienti potentiali foarte bine definite, care sa corespunda in proportie mare cu segmentul tinta al acestora.
Comportamentul consumatorilor este influentat de concurenta din ce in ce mai puternica, iar preferintele acestora au inceput sa se indrepte catre locurile pentru cumparaturi din apropierea casei, accesibile. Astfel, lanturile de supermarketuri isi modeleaza structura comerciala in functie de locatie si potentialul zonei acoperite, tendinta momentului fiind dezvoltarea ca numar de unitati si nu ca suprafata de vanzare si gama de produse.
Mergand in aceasta directie, majoritatea marilor lanturi de magazine de produse alimentare au anuntat planuri de dezvoltare agresive ce cuprind mai mult de 20 de unitati anual si acopera intreaga tara. In plus, structura de produse aleasa de comercianti pune un accent deosebit pe produsele alimentare, lasand loc pe piata produselor complementare pentru firmele specializate. Acolo unde spatiul permite, in jurul supermarketurilor se dezvolta magazinele complementare si galeriile comerciale. Modelul este adaptat cerintelor zonei ca numar de magazine, ca dimensiuni ale magazinelor si ca oferta de produse.
Modelul "big box retail" s-a dezvoltat pana in prezent in Romania numai pentru comertul normal, acolo unde exista un magazin de produse alimentare, de regula un hipermarket, mai spune Moraru. "Exceptia de la regula este formata de Militari Shopping Park, in care primii participanti au fost un magazin Praktiker si Domo, iar urmatorii comercianti care vor deschide magazine aici nu au fost inca anuntati pe piata", a mai spus aceasta.
Discount-urile fac piata
Urmatorul pas pe aceasta piata vor fi centrele comerciale tip "discount" care se dezvolta pe acelasi model, dar sunt localizate la o distanta relativ mare de centrele marilor orase, datorita suprafetelor mari de teren necesare pentru astfel de investitii, concluzioneaza reprezentantul Eurisko.
Cu doar 2 mall-uri deschise in prezent in Bucuresti si cu alte 3 deschise in Brasov, Constanta si Iasi, intr-o piata care practic este a doua din Europa de Est ca potential de cumparare, noile proiecte de acest gen pot fi rapid absorbite de catre piata.
Pe langa supermarketuri, cea mai frecventa forma de investitie in domeniul retail-ului, anul 2004 a demonstrat ca un si mai mare succes il pot avea centrele comerciale de tip hipermarket.
Atat galeriile tip mall cat si, in mod special, hipermaket-urile s-au dovedit a fi foarte populare din diverse motive, cum ar fi servicii de foarte buna calitate, o mare concentrare de produse de cele mai variate tipuri sau zone de parcare extinse.
Piata spatiilor comerciale din Bucuresti este, in continuare, foarte fragmentata si in criza de aglomerari de spatii de calitate care sa ofere retailerilor conditii similare celor din tarile Uniunii Europene.
Pentru perioada urmatoare se estimeaza ca segmentul comercial va fi mult mai activ din punct de vedere al inchirierilor. Cu toate acestea, stocul total va creste cu un nivel inferior cresterii cererii de pe piata. De asemenea, se preconizeaza ca numarul investitorilor institutionali care vor investi pe piata romaneasca a spatiilor comerciale va creste anul acesta, concomitent cu interesul pe care il arata si marii retaileri europeni.
Tranzactiile cu spatii comerciale au crescut, in 2004, in medie, cu peste 10-15% fata de 2003. Plasamentele in spatii comerciale pot aduce investitorilor o crestere constanta a valorii imobilelor de peste 20% pe an.
Centrele moderne si hipermarketurile au aparut, in cele din urma si pe piata romaneasca, iar proiectele aflate in desfasurare sau ale caror lucrari de constructie sunt programate pentru a incepe arata ca oferta va fi tot mai diversificata.
Oferta de terenuri care se preteaza dezvoltarilor de acest gen este relativ limitata in nordul orasului, dar competitia pentru terenuri pentru spatii de birouri sau rezidentiale a crescut pretul loturilor din zona. In timp ce cererea agregata a retailerilor pentru centre comerciale sau spatii situate in zone cu trafic pietonal intens este in crestere, centrul Bucurestiului ramane in continuare nedezvoltat din acest punct de vedere. Bucurestiul inca nu are o zona elitista, dominanta pentru comertul modern.
alexandru.cerchez@zf.ro
Pentru alte știri, analize, articole și informații din business în timp real urmărește Ziarul Financiar pe WhatsApp Channels
