Bănci și Asigurări

ZF Live. Anca Bidian, CEO al Kiwi Finance: Dacă nimic rău nu se întâmplă între timp, anul viitor ar putea fi din nou unul de efervescenţă imobiliară

Autor: Mircea Nica

28.08.2023, 17:00 3401

„Acum în continuare sunt accesate dobânzile fixe. Sunt bănci care au coborât cu dobânda la 5,79%, pe o perioadă de 3 ani, după care este IRCC + 2,4%. Când ai încredere în piaţă şi oamenii îşi pun planurile în aplicare stau mai puţin la detalii, dar când piaţa este prudentă şi sunt multe discuţii, se uită la detalii“ „Vom termina anul pe aceleaşi valori la nivel de dobânzi, IRCC-ul pentru următorul trimestru tot pe acolo va fi, iar banca naţională este transparentă în a spune că dobânda de referinţă stă aşa până intră inflaţia sub pragul de 7%.

Anul viitor ar putea fi din nou unul de efervescenţă imobiliară, în cazul în care nimic rău nu se în­tâm­plă între timp, consideră Anca Bidian, CEO al Kiwi Finance, bro­ker de credite. Ea a arătat că băncile se uită în continuare la venituri mai mult decât la garanţii, ceea ce este de neînţeles de către unii clienţi.

„Cererea este încă acolo şi este mult mai mare. Cererea are bani, ca­sele sunt foarte accesibile. Poate sun­tem mai dependenţi acum de evenimente externe decât am fost în trecut. Nu aş evita să spun că la noi, anul viitor este un triplu an electoral, ceea ce de fiecare dată ne cam abate de pe tra­seele clasice. A­vem o cerere măsu­rată, consistentă pe nevoia de spaţiu lo­cativ, de creştere a confortului locativ, de mobilitate a forţei de muncă, pe care deja o putem măsura, din urbanul mic şi rural către hub-urile industriale care se dezvoltă în ţară. Apoi este o ce­re­re de asemenea măsurabilă de plasa­re a banilor în a doua sau a treia pro­prietate. Lucrul acesta vine mai ales dinspre partea mai educată financiar a populaţiei, cu venituri mari, peste medii pentru că ne uităm la acce­sabilitate şi este la un nivel extraor­dinar, aş spu­ne cel mai bun din Europa în acest moment“, a spus Anca Bidian în cadrul emisiunii de business ZF Live.

Din perspectiva băncilor, Anca Bidian a explicat că acestea se uită la ce se uitau şi înainte, respectiv venituri mai mult decât la garanţii. Iar acest lucru este de neînţeles de către unii clienţi. „Banca niciodată nu va vrea să se transforme în agent imobiliar. Primul lucru la care se uită vor fi veniturile, istoricul de plată. Nu au fost în anul acesta alte criterii sau înăspriri a criteriilor“, mai spune sefa Kiwi Finance.

Ea a menţionat că în continuare sunt accesate dobânzile fixe. „Sunt bănci care au coborât cu dobânda la 5,79%, pe o perioadă de 3 ani, după care este IRCC Ă 2,4%. Când ai încredere în piaţă şi oamenii îşi pun planurile în aplicare stau mai puţin la detalii, dar când piaţa este prudentă şi sunt multe discuţii se uită la detalii.“

Piaţa de creditare pentru persoane fizice şi-a încetinit semnificativ creşterea în prima jumătate a anului 2023, dar Anca Bidian, CEO al Kiwi Finance, boker de credite, a explicat în cadrul emisiunii de business ZF Live că această evoluţie trebuie contextualizată pentru că o privire de ansamblu arată o creditare la un nivel mai sus decât previziunile de la începutul anului.

„Piaţa de creditare pentru persoane fizice este în jos la mijlocul anului, dar trebuie puţin contextualizat. În primul rând este mult mai sus decât previziunile de la începutul anului ale multor voci din piaţă. Aici vorbesc atât de creditarea ipotecară, cât şi de evoluţia pieţei imobiliare pentru că sunt strâns legate“.

Şefa Kiwi Finance a mai adăugat că din iunie 2023 se observă o reluare a ritmului de creştere a creditării ipotecare, iar această evoluţie are loc pe fondul începerii scăderii dobânzilor, susţine CEO-ul Kiwi Finance. „Avem dobânzi cu 28% mai mici decât la începutul lui iunie. În acelaşi timp, populaţia a văzut că multe previziuni de scădere a preţului pieţei imobiliare nu s-au întâmplat, ba dimpotriva aş putea să zic. În aceeaşi notă prudentă în care trăim cu toţii încă, oamenii încep să-şi reia viaţa. Eu văd că vom termina anul pe aceleaşi valori la nivel de dobânzi IRCC-ul pentru următorul trimestru tot pe acolo va fi, iar banca naţională este transparentă în a spune că dobânda de referinţă stă aşa până intră inflaţia sub pragul de 7%.“

Anca Bidian consideră că pe piaţa imobiliară niciodată nu poţi spune că locuinţele sunt scumpe sau ieftine în valoare absolută pentru că cel mai bun indicator al unei pieţe imobiliare dintr-o ţară este accesibilitatea.

„Este uşor de calculat, respectiv preţ mediu pe metrul pătrat împărţit la venitul mediu individual, aşa cum este comunicat de statistică. Dacă calculez la nivel naţional, poate să arate relativ. Este interesant de calculat pe diverse zone. De exemplu, în Braşov apar că locuinţele sunt mai puţin accesibile decât în Timişoara, dar ele sunt mai puţin accesibile pentru că cumpărătorii din Braşov sunt mulţi din afara Braşovului. Atunci raportezi salariul din Braşov, care este mult sub Timişoara la un preţ cu care se vinde pe piaţă. Al doilea segment, de investiţii se uită în felul acesta (ce pot cumpăra cu 100.000 euro în Bucureşti, în Braşov pot cumpăra cu 80.000 euro). Apoi, Braşovul acum captează forţă de muncă. Când captezi forţă de muncă începi să ai oferte mai mari de salarii şi atunci raportăm la venituri statistice de acum 3 luni, dar piaţa este în creştere. Acest lucru arată o efervescenţă.“

Cel mai relevant exemplu privind accesibilitatea, susţine CEO-ul Kiwi Finance este faptul că locuinţele s-au scumpit, dar au devenit mai accesibile.

„În aceeaşi perioadă de timp, veniturile au crescut de 3 ori mai mult decât au crescut preţurile la piaţa imobiliară. Atunci putem spune că sunt mai accesibile, chiar dacă sunt mai scumpe. Ultima oară, acum o lună, când am făcut indexul pe oraşe, cea mai interesantă era Timişoara. Vorbim şi de zone interesante pentru că sunt zone care sunt moarte din punct de vedere imobiliar. Timişoara este cea mai accesibilă în acest moment, pe locul doi vine Bucureşti, cam la egalitate cu Cluj şi pe locul trei este Sibiu. Diferenţele dintre ele nu sunt mari.“

Anca Bidian a mai explicat în cadrul emisiunii ZF Live că nu orice criză impactează piaţa imobiliară. Este vorba de momentul economic în care te prinde o criză. „Este o greşeală să comparăm cu ceea ce s-a întâmplat în 2008. Pot să spun de ce cred eu că acum n-au scăzut preţurile. În primul rând este vorba de accesbilitate. În momentul în care îţi permiţi să cumperi un produs el nu are de ce să îşi scadă preţul pentru că nu stă pe raft. Se spune că nu se mai fac tranzacţii, tranzacţiile au scăzut cu 20-30%, dar ele au scăzut de pe un vârf pe care noi l-am înregistrat în 2021. Ele sunt încă pe la 40-50% peste nivelul pre-pandemic. Atâta timp cât ai o piaţă la echilibru, o ofertă pentru care este o cerere solvabilă, preţul nu are de ce să scadă. A fost o frână de tranzacţionare venind din scumpirea banilor foarte rapidă. Doar că acum începem să ne uităm, iar banii încep să se ieftinească şi când banii se ieftinesc, produsul se scumpeşte“.

Până la anul dacă reîncepe creşterea numărului de tranzacţii, o să vedem o scumpire a caselor. O parte din scumpirea materialelor care a fost absorbată în marjă de către dezvoltatori în această perioadă, fondul locativ vechi oricum urmează trendul fondului locativ nou. În continuare cererea măsurată este mult mai mare decât oferta, a mai adăugat CEO-ul Kiwi Finance.

„Noi ne uităm la nivel naţional pe platformele cele mai mari de anunţuri şi avem 200.000 de anunţuri care sunt dublate, triplate. Ne uităm, avem totuşi un fond locativ de 9 milioane de unităţi. Ca să ai de ordinul sutelor de mii este nimic comparativ cu oferta. Din cei 9 milioane de unităţi, cele mai multe sunt locuinţe vechi. Ritmul cu care noi împrospătăm fondul de locuinţe este subunitar. Avem cam 0,7% pe an unităţi noi intrate în piaţă care se tranzacţionează. Când vorbim de piaţa imobiliară la noi baza este fondul locativ vechi. Fondul locativ vechi majoritar sunt blocurile 1977-1990. Din 1990 până în 2010 nu s-a construit nimic. Acest fond locativ este cel deţinut în proporţie de 96%. Aceste generaţii sunt cultural captive în locuinţe. Natural, aceste generaţii ajung la finalul vieţii. Moştenitorii, copiii vând în secunda doi. Observăm o infuzie şi o creştere a raţiei de proprietăţi 1977-1990 în ultimii ani care vin numai din această zonă.“

Din punctul de vedere al Kiwi Finance, cei mai mulţi clienţi ai brokerului de credite au veniturile peste medii, respectiv peste 7.000 lei, iar pentru ca o persoană singură cu un venit de 7.000 lei să poată lua un credit imobiliar, aceasta poate lua undeva la 350.000 lei (60.000 euro).

„Dacă eşti la prima locuinţă poţi să te îndatorezi mai mult. Este limitarea de grad de îndatorare. Presupunând că nu ai alte datorii poţi să te duci până la 70.000 euro. Eu cred că pe segmentul veniturilor de peste medii s-a dus această aşteptare între 100.000 euro şi 120.000 euro. Este o întreagă discuţie şi cu TVA-ul. Este la 5%, o să crească la 9%. În general dăm preţurile fără TVA. Părerea mea este că multe măsuri propuse vor fi absorbite de piaţă. Probabil că vor fi zone şi proiecte unde vor fi absorbite în preţul final şi vor fi zone unde vor fi împărţite între vânzător şi cumpărător. Acest lucru depinde de cererea pe zona repectivă. Kiwi Finance a intermediat 400 mil. euro şi anul acesta la jumătatea anului avem 800 mil. lei (peste 150 mil. euro). Nu cred că vom atinge valorile anului trecut principalul motiv fiind amânarea proiectelor. Noi avem jumătate din totalul tranzacţiilor pe proiecte noi. În Bucureşti cel puţin sunt amânate tranzacţiile. Când ai o piaţă imobiliară cu 170.000 tranzacţii pe an este foarte puţin. Când ai cifre aşa mici, două proiecte mari în Bucureşti de 400 unităţi îţi influenţează piaţa.“