Opinii

Piaţa imobiliară scade la nivelul numărului tranzacţiilor, la vizionări, credite ipotecare, dar preţurile apartamentelor nu. De ce?

Opinie Cristian Hostiuc, director editorial ZF

Piaţa imobiliară scade la nivelul numărului...

Autor: Cristian Hostiuc

24.07.2023, 00:27 35555

Situaţia la zi pe piaţa imobiliară: tranzacţiile au scăzut cu 20-30%, lucrările de construcţii rezidenţiale au scăzut cu 12% în prima parte a anului, băncile au o scădere pe partea de acordare de credite ipotecare/imobiliare cu 20-30%, proprietăţile – apartamente, case – stau mai mult pe piaţă la vânzare, numărul de vizite pentru o proprietate a scăzut chiar şi cu 50%, dobânzile la creditele ipotecare/imobiliare au crescut de trei ori faţă de anul trecut şi de cinci ori faţă de acum doi ani.

În ciuda acestui tablou, preţurile apartamentelor/caselor nu prea au scăzut.

Destul de multă lume se aştepta ca preţurile să scadă ca în 2009-2010-2011, adică cu 30%, chiar 50%, dar acest lucru nu se întâmplă. Într-o variantă fericită, ai putea obţine la o negociere o scădere a preţului cu 10% faţă de preţul afişat. Sunt proprietăţi unde preţurile chiar cresc.

Pentru că preţurile nu au scăzut, întrebarea de ce nu scad preţurile revine din ce în ce mai des, sunt mulţi care stau cu banii pregătiţi să cumpere un apartament/o casă, de peste un an de zile se uită în dreapta şi-n stânga, dar tot aşteaptă ca preţurile să scadă.

Iar preţurile nu scad ci dimpotrivă, cresc, chiar dacă numărul de tranzacţii pe piaţă a scăzut şi probabil că o să mai scadă.

Ce este diferit faţă de 2009-2010-2011?

 

1. Cursul valutar leu/euro nu a crescut, chiar deloc: Pentru cei care îşi mai aduc aminte, la începutul crizei de acum 15 ani cursul valutar a crescut cu 30% între primăvara/vara lui 2008 şi începutul anului 2009, ceea ce a avut un efect devastator pentru cei care aveau de plătit rate în euro.

 

2. Pentru că acum marea majoritate a creditelor sunt în lei, principalul creditului în lei nu creşte: În criza anterioară, marea majoritate a creditelor erau în euro sau franci elveţieni, iar în momentul în care cursul valutar al acestor monede a explodat a crescut rata în lei atât pe partea de principal, cât şi pe partea de dobândă. Acum nu mai avem credite în franci elveţieni şi nici în euro, deci nu există o presiune pe acest lucru.

 

3. Salariile în lei nu au mai fost tăiate în valoare nominală: Când a început criza din 2008, în 2009 au început să se taie salariile în sectorul privat, iar în 2010 s-au tăiat salariile la stat.

 

4. Deşi creşterea dobânzilor la lei a dus la creşterea ratei cu 60% din cauza creşterii ROBOR-ului şi IRCC-ului, această creştere este mult mai administrabilă decât a fost impactul creşterii ratei în lei din criza anterioară, atunci când crescuseră cursul leu/euro, leu/CHF, plus tăierea salariilor. Pentru foarte mulţi, ce s-a întâmplat atunci a fost devastator în privinţa creşterii ratei. Să-ţi crească rata cu 60% sau chiar 200% în cazul CHF, pe fondul tăierii salariilor, a fost ucigător.

 

5. În ultimii 15 ani salariile s-au dublat sau chiar triplat, iar pe fondul acestei stabilităţi extraordinare a cursului valutar (cu o creştere de 14% în 15 ani) înseamnă de fapt o creştere substanţială a salariului în valoare nominală, în valoare reală în lei, dar şi în euro.

 

6. Ponderea ratei bancare în salariu s-a redus enorm: Chiar dacă rata a crescut cu 60% în ultimul an, ponderea într-un salariu a rămas extrem de administrabilă, de unde şi faptul că plata ratelor la bancă se desfăşoară fără probleme.

 

7. Pentru că nu au mai dat credite în valută, pentru că clienţii îşi plătesc ratele la bancă, pentru că preţurile activelor imobiliare nu au scăzut, deci valoarea portofoliului imobiliar luat în garanţie la credite nu a scăzut, băncile nu au probleme cu creditele ipotecare/imobiliare, aşa cum au avut în criza anterioară.

 

8. Chiriile au crescut: În criza anterioară, când preţurile apartamentelor s-au prăbuşit peste noapte, la fel s-a întâmplat şi cu piaţa de chirii. Acum chiriile au crescut pentru că oamenii au decis că este mai bine să stea în chirie până când scad dobânzile la credite. Creşterea preţurilor la chirii susţine preţul apartamentelor şi plata unei rate la bancă, de aceea nu scad.

 

9. Deşi preţurile apartamentelor au crescut în ultimii cinci ani cu 20-30%, în continuare piaţa românească este ieftină comparativ cu Ungaria sau Polonia. În orice variantă am lua, pe orice indicator, piaţa imobiliară românească pe zona de apartamente este mult mai redusă ca preţ. Dacă salariile vor creşte

 

10. Pentru că au crescut salariile, pentru că a crescut Bursa, pentru că a apărut piaţa de crypto, destul de mulţi oameni au făcut bani, au strâns bani şi sunt mult mai “bogaţi” în acest moment. Faţă de criza anterioară, a apărut această clasă corporatistă a IT-iştilor, unde salariile au crescut exponenţial, şi care a susţinut şi susţine piaţa de achiziţii de apartamente. De asemenea, au venit în ţară foarte mulţi bani de la românii care lucrează în afară, ca o formă de investiţie pentru banii acumulaţi în timp. Aceste active imobiliare aduc bani din chirii, care sunt raportate la dobânzile de la bancă.  

 

11. Dezolvatorii imobiliari sunt mult mai experimentaţi şi au resurse financiare mai consistente faţă de ce s-a întâmplat în urmă cu 15 ani: În aceste condiţii, dezvoltatorii pot să reziste mai bine unei scăderi a cererii, mai ales că proiectele nu sunt atât de mult susţinute prin credit bancar.

 

12. În criza anterioară băncile erau expuse în euro şi franci elveţieni, iar în momentul în care au dispărut aceste surse de finanţare au rămas descoperite. Acum creditarea este în lei şi pot atrage în orice moment resurse în lei de pe piaţa locală, ceea ce şi fac. 

 

13. Valoarea apartamentelor nu a scăzut aşa cum s-a întâmplat în criza anterioară şi de aceea clienţii plătesc ratele la o valoare de piaţă. În criza anterioară, clienţii plăteau ratele pentru un apartament a cărui valoare de piaţă scăzuse la jumătate. 

 

14. Pentru că clienţii îşi plătesc ratele, băncile nu se confruntă cu situaţia unei dări în plată, mai ales că valoarea apartamentelor nu a scăzut, ci chiar a mai crescut. În aceste condiţii, piaţa nu este inundată de proprietăţi scoase la vânzare de către bănci sau de către creditori, aşa cum s-a întâmplat în criza anterioară. 

 

Acestea sunt doisprezece motive pentru care este puţin probabil ca preţul apartamentelor să scadă, ca în criza anterioară. Dacă vor creşte, întrebarea este când, nu dacă. În acest moment preţurile stagnează.